Tomari LLC
合同会社 泊
香港、台灣投資者最常問的問題。Tomari 不做中介，但 5 年沖繩實地經營， 所有經驗免費分享。簽證、稅務、法規、合作夥伴——我們講真話。
這頁是寫給首次考慮投資沖繩物業的 HK/TW 朋友。我們 5 年內由 1 間自有發展到 4 間管理組合（1 自有 + 3 代管 + co-host portfolio）， 經歷過所有典型陷阱——簽證錯估、牌照誤解、稅務複雜、中介陷阱。
下面 Q&A 不是抽象理論，是 Tomari 自己踩過的實戰經驗。所有資訊截至 2026 Q1， 包括 2025/10/16 起施行的新経営管理ビザ規則。法規會變、稅率會調，最終以行政書士／稅理士書面確認為準。
我們不賣中介服務、不收介紹費。 推介合作夥伴純粹因為 5 年實戰下來信賴他們專業。如果你諮詢後不選 Tomari 代管，亦無任何義務。
外國人可以在日本買物業嗎？
可以，無限制。日本允許外國人持有不動產，與本地人權利相同。沒有國籍要求、沒有居留要求、沒有最低投資額。
但要注意：外國人沒有日本貸款資格（除非已有日本居留簽證 + 收入記錄）。 HK/TW 買家通常需 100% 全額付款。
需要成立日本公司嗎？
不一定，視情況而定。
最常見：合同会社（LLC，類似 HK 的有限公司），成立費用約 ¥80,000-150,000。 Tomari LLC 就是合同会社。
経営管理ビザ是什麼？2025 年規則大改，要注意什麼？
日本的「投資經營者簽證」。2025/10/16 起施行的新規則大幅提高門檻：
第一次發 1 年，續簽 1-5 年。純投資物業（無經營）不需要這個簽證。
※ Tomari LLC 於 2020 年取得舊規則下的経営管理ビザ。 現有持有人有 3 年過渡期到 2028/10/16，更新時需符合新規。 新規施行後，純粹為買物業而申請此簽證已不切實際——門檻提高代表必須有真實的、規模化的事業計劃。
為什麼是沖繩？不是大阪或東京？
4 個結構性理由（首頁有 完整數據版）：
東京 / 大阪物業價格已被推高，租金回報率多在 3-4%。沖繩民宿級物業可做 5-8% 淨年回報—— 前提是真正了解遊戲規則且選對代管。
做民宿 / Airbnb 需要什麼牌照？
三種主要牌照：
住宅宿泊事業法（民泊法）
每年最多 180 天。最易申請，但天數上限令年回報率天花板較低。適合自住物業兼放出租。
旅館業 · 簡易宿所
無天數限制。建築需符合消防安全、衛生標準。是 Tomari 多數物業使用的牌照類型。
旅館業 · 旅館
傳統旅館。要求多得多（房間數、Front Desk 等），不適合民宿。
牌照申請要多長時間？
簡易宿所通常 2 個月左右。需要：
買物業時必須查清楚地段法規及建築合規。 有些物業價格便宜是因為不能做民宿。 Tomari 的買前評估會明確列出，避免簽完約才發現問題。
物業價格區間？
沖繩民宿級物業：
Tomari 4 間物業價格：¥25M（Azure Aqua, 2019）、¥27M（Hyakuna, 2020）、¥50M（Mare）、¥55M（Zekkei Kouri, 2025）。
交易費用大概多少？
大概物業價的 8%，包括：
例：買 ¥35M 物業，交易費約 ¥2.8M。預算時要 build in。
持有期間每年要付多少？
主要持有成本：
Tomari 的真實帳本有逐月完整支出記錄，可參考實際數字。
租金收入要交什麼稅？
主要稅項：
需要自己找稅理士嗎？
如果你委託 Tomari 代管，不需要。 代管收入會經過 Tomari 處理，月度帳本完整、清晰，年底我們會整理好所有資料， 透過 Tomari 合作的稅理士統一處理報稅——你只需確認及簽名。
如果你自己經營（不透過 Tomari 代管），則需要獨立聘請稅理士。 費用約 ¥80,000-150,000 / 年。Tomari 亦可推介信任的稅理士事務所。
完整流程是怎樣？
由零開始大約 2-3 個月：
需要親自去沖繩嗎？
強烈建議至少去一次看實物業。我們會陪同看樓、與仲介開會、實地考察周邊環境。
後續行政程序（簽約、登記、開戶）可遙距處理，由司法書士代辦。 HK 出發來回機票約 HK$3,000-5,000、行程通常 3-5 天。
5 年累積實戰下來、信賴的合作夥伴。我們不收任何介紹費或回佣—— 推介純粹因為他們專業、誠實、可靠。聯絡 Tomari，我們會直接介紹給你。
熟悉沖繩民宿物業市場、可接受外國買家、有中文／英文溝通能力。 負責物業介紹、實地看樓、議價、簽預約書。
辦理物業買賣後的產權登記、抵押權設定。流程必經，費用合理透明。
旅館業簡易宿所 / 民泊牌照申請。對沖繩地區法規熟悉，可協助從零開始準備文件。
買入後如需小型裝修、消防符合改造、家具配置——本地施工團隊熟悉沖繩法規。
正式法律文件翻譯、簽約現場口譯。日中、英中皆可。
日本法人月度／年度報稅、消費稅處理。Tomari LLC 用緊這間，已合作多年。 如委託 Tomari 代管，稅務由 Tomari 整合處理。