外國人投資沖繩—— 需要知道什麼。

可以，無限制。日本允許外國人持有不動產，與本地人權利相同。沒有國籍要求、沒有居留要求、沒有最低投資額。

但要注意：外國人沒有日本貸款資格（除非已有日本居留簽證 + 收入記錄）。HK/TW 買家通常需 100% 全額付款。

不一定，視情況而定。

• 純投資、自己唔做民宿：個人名義持有即可，省成立公司費用
• 做民宿/Airbnb + 自己經營：建議成立日本法人，方便牌照申請及稅務
• 長期居住 + 申請経営管理ビザ：必須有日本法人

最常見：合同会社（LLC，類似HK的有限公司），成立費用約 ¥80,000-150,000。Tomari LLC 就是合同会社。

日本嘅「投資經營者簽證」。主要要求：

• 在日本成立法人
• 投入 500 萬日円以上資本
• 有實質營運（不能只是空殼）
• 有日本實體辦公室

第一次發 1 年，續簽 1-5 年。純投資物業（無經營）唔需要。 如果你想長期駐沖繩、自己跑經營、將來移居日本，先考慮。

※ Tomari LLC 於 2020 年取得経営管理ビザ，因此可在沖繩實地經營。我們已提交 2028/11 前僱用日本本地員工的承諾，作為簽證續期的條件。

三種主要牌照：

• 住宅宿泊事業法（民泊法） 每年最多 180 天。最易申請，但天數上限令年回報率天花板較低。適合自住物業兼放出租。
• 旅館業 · 簡易宿所 無天數限制。建築需符合消防安全、衛生標準。是 Tomari 多數物業使用嘅牌照類型。
• 旅館業 · 旅館 傳統旅館。要求多得多（房間數、Front Desk 等），唔適合民宿。

簡易宿所通常 2 個月左右。需要：

• 建築符合消防、衛生標準（可能需小裝修）
• 合法用途分區（部分住宅區唔做）
• 鄰居說明（部分地區）
• 正式申請 + 現場檢查

買物業時 ALL要check清楚地段法規同建築合規。有啲物業價格平係因為唔可以做民宿。 Tomari 嘅買前評估會明確列出來，唔好等簽完約先發現。

沖繩民宿級物業：

• 入門: ¥25M-35M（約 HK$125-175 萬）
• 主流: ¥35M-55M（建議起步區間）
• Premium: ¥55M+ （海景／古宇利／高端裝修）

Tomari 4 間物業價格：¥25M（Azure Aqua, 2018）、¥27M（Hyakuna, 2020）、¥50M（Mare）、¥55M（Zekkei Kouri, 2025）。

大概物業價的 8%，包括：

• 不動產仲介費 (~3%)
• 不動產取得稅 (~3%)
• 登錄免許稅 (~2%)
• 司法書士費 (~0.5-1%)
• 印紙稅、雜費 (~0.5%)

例：買 ¥35M 物業，交易費約 ¥2.8M。預算時要 build in。

主要持有成本：

• 固定資產稅: 約物業評估價 1.4%/年（評估價通常為市場價 60-70%）
• 都市計劃稅: 約 0.3%/年（部分地區）
• 火災保險: 數萬日円/年
• 水電 Wi-Fi: 唔住時最低消費
• 會計費: 法人持有 ¥80,000-150,000/年（報稅 + 帳目）

Tomari 嘅真實帳本有逐月完整支出記錄，可參考實際數字。

主要稅項：

• 住宿稅: 2%（每晚住宿費）— 已含在 Tomari 24% 管理費內
• 消費稅: 10%（如年營業額超 ¥10M）
• 所得稅／法人稅: 分級，個人 5-45%；法人 約 23.2% + 地方稅
• 住民稅: ~10%（如成為日本居民）

強烈建議聘請日本稅理士處理。費用約 ¥80,000-150,000/年，但可幫你合法節稅、避免罰款。Tomari 可推介。

由零開始大約 2-3 個月：

• 第 1-3 週: 物色物業（透過合作仲介）
• 第 4 週: 出價、議價、簽預約書
• 第 5-8 週: 司法書士辦理買賣、產權登記
• 並行: 申請民宿/簡易宿所牌照（需 2 個月）
• 牌照後: 進入 Tomari 30 天 onboarding（見代管服務）

強烈建議至少去一次看實物業。我們會陪同看樓、與仲介開會、實地考察周邊環境。

後續行政程序（簽約、登記、開戶）可遙距處理，由司法書士代辦。HK 出發來回機票約 HK$3,000-5,000、行程通常 3-5 天。